X
מאות חטופים על ידי החמאס
546
ימים
:
14
שעות
:
42
דקות
:
22
שניות

ארכיון חדשות הפורום

מפגשי הפורום
4/05/2025 קוקטייל יום העצמאות 2025
7/05/2025 קורס כלכלנים עסקיים FP&A - מחזור 16
12/06/2025 מפגש האמצע של תוכנית המנטורינג wCFO
14/09/2025 הכנס השנתי של ה-CFOs
למפגשים שהתקיימו
קשרי ממשל
PWC

מודי כידון: "יש חלון הזדמנויות של מספר חודשים להשקעת נדל"ן מסחרי בארה"ב"
30/05/2018
מודי כידון: "יש חלון הזדמנויות של מספר חודשים להשקעת נדל"ן מסחרי בארה"ב" (הגדל)

מודי כידון, יו"ר ומייסד ALTO Real Estate Funds , מדבר על שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב ועל השינוי שהוא עובר - הסנטימנט השלילי שנוצר בשוק כתוצאה מהטעיה של התקשורת; ההזדמנויות שצצו בחודשים האחרונים; והאבחנה בין מרכזי קניות שנמצאים בירידה לעומת המרכזים המצליחים שמתבססים על שוכרים שאינם מושפעים ממסחר מקוון

מערכת Big Finance

 
 
 

קרן ALTO Real Estate Funds הוקמה בראשית 2010 והחל מתחילת 2012 פועלת במתכונת של קרנות אמריקאיות סגורות בארה״ב בלבד. ההתמחות שלה היא בנדל"ן מסחרי מניב עם פוטנציאל השבחה בארה"ב ורק בה. עד כה, השקיעה הקרן ב-60 נכסים עם שווי של כמיליארד דולר ושטח כולל של כ-12 מיליון רגל רבוע (מיליון ומאה אלף מ"ר) וביצעה 19 אקזיטים בתשואה נטו של 24 אחוזים למשקיעים שלה. ניסינו לברר כיצד רואה מודי כידון, היו"ר והמייסד, את הנעשה בשוק הנדל"ן האמריקאי בו פועלת החברה.

לדבריו, יש שינוי מגמה בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב: "לראשונה מזה 18 חודשים, ראיתי ושמעתי מבנקאים כי הם מאשרים יותר ויותר הלוואות להשקעות בנדל"ן. הם מאמינים כי עכשיו, יש חלון הזדמנויות להשקיע בתחום הנדל"ן המסחרי תודות להפרעה שקיימת בשוק. את חלון ההזדמנויות הזה אנו כבר רואים בשטח בששת החודשים האחרונים עם עסקאות מעולות שחוזרות אלינו לאחר שסירבנו להן לפני מספר חודשים. כעת אותן עסקאות שבות לשוק במחירים מוזלים ואנחנו שם בכדי לקצור את הפירות", אומר כידון ומוסיף כי "הסיבה לירידת המחירים היא תוצאה מסנטימנט שלילי כנגד סקטור הנדל"ן המסחרי בארה"ב, אשר גורם לירידת המחירים ועלייה בתשואות ללא הרעה בנתונים הפונדמנטליים (מחירי שכירות, תפוסות, ביקוש והיצע). בכוונת הקרן לנצל את 'חלון ההזדמנויות' הקיים בשוק לרכישת נכסים איכותיים, במחירים אטרקטיביים".

מה הביא את שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב למצב הזה?

"שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב נתון כיום למתקפה מצד התקשורת, המציגה אותו באור שלילי על ידי הפצת תמונות של קניונים סגורים. הקוראים והגולשים, בהכוונת התקשורת, מאמינים שהאינטרנט הוא זה שהורג את התעשייה הקמעונאית הפיזית. אך בפועל, לטעמי, אנו רואים עד כמה המציאות הזאת רחוקה מן האמת. למרות הציפייה שכ- 15% מכלל הקניונים ייסגרו במהלך 5 השנים הקרובות, חשוב להבין כי אלו מהווים רק כ - 9% משטח המסחר הכולל בארה"ב. הקניונים עצמם סובלים כי הקמעונאים הפונים לצרכן הממוצע לא התאימו את עצמם לשינויים המתחוללים בשוק. עם זאת, הקמעונאים המכוונים לצרכנים בעלי הכנסה גבוהה ו/או קמעונאים הפונים לצרכנים בעלי הכנסה נמוכה משגשגים במצב השוק החדש. הסיבה לכך היא העובדה שצרכני High end לא מושפעים מהשינוי המתחולל בשוק והרגלי הצריכה שלהם נותרו כפי שהיו וצרכני ה- low end הפכו להיות יותר רגישים למחיר ובעקבות כך החלו לקנות אצל קמעונאי דיסקאונט כגון: Ross Dress for Less, TJ Maxx, Burlington, וכו'. את אלה לא תמצאו בקניונים וגם לא בשדרת הקניות הממוצעת. דיירים אלו לרוב נמצאים במרכזי קניות פתוחים".

איך זה משפיע על אסטרטגיית הרכישה של ALTO?

"בדיוק בגלל שינויים אלו, המתחוללים בשוק, אנחנו לא משקיעים בקניונים, אלא רק במרכזי קניות פתוחים, מרכזי קניות קהילתיים ומרכזים המתמקדים בקמעונאים מוזלים ובדיירים מוכווני שירותים (מסעדות, בתי קפה, בתי קולנוע, מכוני כושר, וכיו"ב). כל זאת באזורים הצומחים/משגשגים ביותר בארה"ב. אנחנו מחפשים מרכזים עם דיירים שכאלה, מפני שהם מוגנים מפני מסחר מקוון ונותנים מענה לשירותים שלעולם לא יהיה ניתן לצרוך באינטרנט".

איפה אתם עומדים היום?

"קרן ALTO התחילה את הקרן השלישית אשר נכון להיום מחזיקה שישה נכסים בפורטפוליו שלה. הנכס השישי בקרן נרכש לפני שבועיים בעסקה שמדגימה בדיוק את המצב בשוק. מדובר בנכס יציב שממוקם בגילברט אריזונה - העיר השלישית בהיקפי צמיחה בארה"ב עם דמוגרפיה חזקה. הנכס עלה כ-50 מיליון דולר, מחיר המשקף תשואה של 8.7%, שמומן בהלוואת נון ריקורס של כ-65%, ריבית קבועה ל-10 שנים ב-4.28% עם תשלום ריבית בלבד ותזרים שוטף של 14%. עד כה כל הנכסים נרכשו על ידי הקרן במחירים נמוכים מאוד עם מימון ארוך טווח, במקומות בעלי מאפיינים דמוגרפיים חזקים ועם מיקס של דיירים 'מוגני מסחר מקוון'".

פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

 
 
הדפס
עבור לתוכן העמוד
ניתן להשתמש בחצי המקלדת בכדי לנווט בין כפתורי הרכיב
",e=e.removeChild(e.firstChild)):"string"==typeof o.is?e=l.createElement(a,{is:o.is}):(e=l.createElement(a),"select"===a&&(l=e,o.multiple?l.multiple=!0:o.size&&(l.size=o.size))):e=l.createElementNS(e,a),e[Ni]=t,e[Pi]=o,Pl(e,t,!1,!1),t.stateNode=e,l=Ae(a,o),a){case"iframe":case"object":case"embed":Te("load",e),u=o;break;case"video":case"audio":for(u=0;u<$a.length;u++)Te($a[u],e);u=o;break;case"source":Te("error",e),u=o;break;case"img":case"image":case"link":Te("error",e),Te("load",e),u=o;break;case"form":Te("reset",e),Te("submit",e),u=o;break;case"details":Te("toggle",e),u=o;break;case"input":A(e,o),u=M(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"option":u=B(e,o);break;case"select":e._wrapperState={wasMultiple:!!o.multiple},u=Uo({},o,{value:void 0}),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"textarea":V(e,o),u=H(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;default:u=o}Me(a,u);var s=u;for(i in s)if(s.hasOwnProperty(i)){var c=s[i];"style"===i?ze(e,c):"dangerouslySetInnerHTML"===i?(c=c?c.__html:void 0,null!=c&&Aa(e,c)):"children"===i?"string"==typeof c?("textarea"!==a||""!==c)&&X(e,c):"number"==typeof c&&X(e,""+c):"suppressContentEditableWarning"!==i&&"suppressHydrationWarning"!==i&&"autoFocus"!==i&&(ea.hasOwnProperty(i)?null!=c&&Ie(n,i):null!=c&&x(e,i,c,l))}switch(a){case"input":L(e),j(e,o,!1);break;case"textarea":L(e),$(e);break;case"option":null!=o.value&&e.setAttribute("value",""+P(o.value));break;case"select":e.multiple=!!o.multiple,n=o.value,null!=n?q(e,!!o.multiple,n,!1):null!=o.defaultValue&&q(e,!!o.multiple,o.defaultValue,!0);break;default:"function"==typeof u.onClick&&(e.onclick=Fe)}Ve(a,o)&&(t.effectTag|=4)}null!==t.ref&&(t.effectTag|=128)}return null;case 6:if(e&&null!=t.stateNode)Ll(e,t,e.memoizedProps,o);else{if("string"!=typeof o&&null===t.stateNode)throw Error(r(166));n=yn(yu.current),yn(bu.current),Jn(t)?(n=t.stateNode,o=t.memoizedProps,n[Ni]=t,n.nodeValue!==o&&(t.effectTag|=4)):(n=(9===n.nodeType?n:n.ownerDocument).createTextNode(o),n[Ni]=t,t.stateNode=n)}return null;case 13:return zt(vu),o=t.memoizedState,0!==(64&t.effectTag)?(t.expirationTime=n,t):(n=null!==o,o=!1,null===e?void 0!==t.memoizedProps.fallback&&Jn(t):(a=e.memoizedState,o=null!==a,n||null===a||(a=e.child.sibling,null!==a&&(i=t.firstEffect,null!==i?(t.firstEffect=a,a.nextEffect=i):(t.firstEffect=t.lastEffect=a,a.nextEffect=null),a.effectTag=8))),n&&!o&&0!==(2&t.mode)&&(null===e&&!0!==t.memoizedProps.unstable_avoidThisFallback||0!==(1&vu.current)?rs===Qu&&(rs=Yu):(rs!==Qu&&rs!==Yu||(rs=Gu),0!==us&&null!==es&&(To(es,ns),Co(es,us)))),(n||o)&&(t.effectTag|=4),null);case 4:return wn(),Ol(t),null;case 10:return Zt(t),null;case 17:return It(t.type)&&Ft(),null;case 19:if(zt(vu),o=t.memoizedState,null===o)return null;if(a=0!==(64&t.effectTag),i=o.rendering,null===i){if(a)mr(o,!1);else if(rs!==Qu||null!==e&&0!==(64&e.effectTag))for(i=t.child;null!==i;){if(e=_n(i),null!==e){for(t.effectTag|=64,mr(o,!1),a=e.updateQueue,null!==a&&(t.updateQueue=a,t.effectTag|=4),null===o.lastEffect&&(t.firstEffect=null),t.lastEffect=o.lastEffect,o=t.child;null!==o;)a=o,i=n,a.effectTag&=2,a.nextEffect=null,a.firstEffect=null,a.lastEffect=null,e=a.alternate,null===e?(a.childExpirationTime=0,a.expirationTime=i,a.child=null,a.memoizedProps=null,a.memoizedState=null,a.updateQueue=null,a.dependencies=null):(a.childExpirationTime=e.childExpirationTime,a.expirationTime=e.expirationTime,a.child=e.child,a.memoizedProps=e.memoizedProps,a.memoizedState=e.memoizedState,a.updateQueue=e.updateQueue,i=e.dependencies,a.dependencies=null===i?null:{expirationTime:i.expirationTime,firstContext:i.firstContext,responders:i.responders}),o=o.sibling;return Mt(vu,1&vu.current|2),t.child}i=i.sibling}}else{if(!a)if(e=_n(i),null!==e){if(t.effectTag|=64,a=!0,n=e.updateQueue,null!==n&&(t.updateQueue=n,t.effectTag|=4),mr(o,!0),null===o.tail&&"hidden"===o.tailMode&&!i.alternate)return t=t.lastEffect=o.lastEffect,null!==t&&(t.nextEffect=null),null}else 2*ru()-o.renderingStartTime>o.tailExpiration&&1t)&&vs.set(e,t)))}}function Ur(e,t){e.expirationTimee?n:e,2>=e&&t!==e?0:e}function qr(e){if(0!==e.lastExpiredTime)e.callbackExpirationTime=1073741823,e.callbackPriority=99,e.callbackNode=$t(Vr.bind(null,e));else{var t=Br(e),n=e.callbackNode;if(0===t)null!==n&&(e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90);else{var r=Fr();if(1073741823===t?r=99:1===t||2===t?r=95:(r=10*(1073741821-t)-10*(1073741821-r),r=0>=r?99:250>=r?98:5250>=r?97:95),null!==n){var o=e.callbackPriority;if(e.callbackExpirationTime===t&&o>=r)return;n!==Yl&&Bl(n)}e.callbackExpirationTime=t,e.callbackPriority=r,t=1073741823===t?$t(Vr.bind(null,e)):Wt(r,Hr.bind(null,e),{timeout:10*(1073741821-t)-ru()}),e.callbackNode=t}}}function Hr(e,t){if(ks=0,t)return t=Fr(),No(e,t),qr(e),null;var n=Br(e);if(0!==n){if(t=e.callbackNode,(Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));if(lo(),e===es&&n===ns||Kr(e,n),null!==ts){var o=Ju;Ju|=Wu;for(var a=Yr();;)try{eo();break}catch(t){Xr(e,t)}if(Gt(),Ju=o,Bu.current=a,rs===Ku)throw t=os,Kr(e,n),To(e,n),qr(e),t;if(null===ts)switch(a=e.finishedWork=e.current.alternate,e.finishedExpirationTime=n,o=rs,es=null,o){case Qu:case Ku:throw Error(r(345));case Xu:No(e,2=n){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}}if(i=Br(e),0!==i&&i!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}e.timeoutHandle=Si(oo.bind(null,e),a);break}oo(e);break;case Gu:if(To(e,n),o=e.lastSuspendedTime,n===o&&(e.nextKnownPendingLevel=ro(a)),ss&&(a=e.lastPingedTime,0===a||a>=n)){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}if(a=Br(e),0!==a&&a!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}if(1073741823!==is?o=10*(1073741821-is)-ru():1073741823===as?o=0:(o=10*(1073741821-as)-5e3,a=ru(),n=10*(1073741821-n)-a,o=a-o,0>o&&(o=0),o=(120>o?120:480>o?480:1080>o?1080:1920>o?1920:3e3>o?3e3:4320>o?4320:1960*Uu(o/1960))-o,n=o?o=0:(a=0|l.busyDelayMs,i=ru()-(10*(1073741821-i)-(0|l.timeoutMs||5e3)),o=i<=a?0:a+o-i),10 component higher in the tree to provide a loading indicator or placeholder to display."+N(i))}rs!==Zu&&(rs=Xu),l=yr(l,i),f=a;do{switch(f.tag){case 3:u=l,f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var w=Ar(f,u,t);ln(f,w); break e;case 1:u=l;var E=f.type,k=f.stateNode;if(0===(64&f.effectTag)&&("function"==typeof E.getDerivedStateFromError||null!==k&&"function"==typeof k.componentDidCatch&&(null===ms||!ms.has(k)))){f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var _=Ir(f,u,t);ln(f,_);break e}}f=f.return}while(null!==f)}ts=no(ts)}catch(e){t=e;continue}break}}function Yr(){var e=Bu.current;return Bu.current=Cu,null===e?Cu:e}function Gr(e,t){eus&&(us=e)}function Jr(){for(;null!==ts;)ts=to(ts)}function eo(){for(;null!==ts&&!Gl();)ts=to(ts)}function to(e){var t=Fu(e.alternate,e,ns);return e.memoizedProps=e.pendingProps,null===t&&(t=no(e)),qu.current=null,t}function no(e){ts=e;do{var t=ts.alternate;if(e=ts.return,0===(2048&ts.effectTag)){if(t=br(t,ts,ns),1===ns||1!==ts.childExpirationTime){for(var n=0,r=ts.child;null!==r;){var o=r.expirationTime,a=r.childExpirationTime;o>n&&(n=o),a>n&&(n=a),r=r.sibling}ts.childExpirationTime=n}if(null!==t)return t;null!==e&&0===(2048&e.effectTag)&&(null===e.firstEffect&&(e.firstEffect=ts.firstEffect),null!==ts.lastEffect&&(null!==e.lastEffect&&(e.lastEffect.nextEffect=ts.firstEffect),e.lastEffect=ts.lastEffect),1e?t:e}function oo(e){var t=qt();return Vt(99,ao.bind(null,e,t)),null}function ao(e,t){do lo();while(null!==gs);if((Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));var n=e.finishedWork,o=e.finishedExpirationTime;if(null===n)return null;if(e.finishedWork=null,e.finishedExpirationTime=0,n===e.current)throw Error(r(177));e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90,e.nextKnownPendingLevel=0;var a=ro(n);if(e.firstPendingTime=a,o<=e.lastSuspendedTime?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:o<=e.firstSuspendedTime&&(e.firstSuspendedTime=o-1),o<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),o<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0),e===es&&(ts=es=null,ns=0),1u&&(c=u,u=l,l=c),c=Ue(w,l),f=Ue(w,u),c&&f&&(1!==k.rangeCount||k.anchorNode!==c.node||k.anchorOffset!==c.offset||k.focusNode!==f.node||k.focusOffset!==f.offset)&&(E=E.createRange(),E.setStart(c.node,c.offset),k.removeAllRanges(),l>u?(k.addRange(E),k.extend(f.node,f.offset)):(E.setEnd(f.node,f.offset),k.addRange(E)))))),E=[];for(k=w;k=k.parentNode;)1===k.nodeType&&E.push({element:k,left:k.scrollLeft,top:k.scrollTop});for("function"==typeof w.focus&&w.focus(),w=0;w=t&&e<=t}function To(e,t){var n=e.firstSuspendedTime,r=e.lastSuspendedTime;nt||0===n)&&(e.lastSuspendedTime=t),t<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),t<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0)}function Co(e,t){t>e.firstPendingTime&&(e.firstPendingTime=t);var n=e.firstSuspendedTime;0!==n&&(t>=n?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:t>=e.lastSuspendedTime&&(e.lastSuspendedTime=t+1),t>e.nextKnownPendingLevel&&(e.nextKnownPendingLevel=t))}function No(e,t){var n=e.lastExpiredTime;(0===n||n>t)&&(e.lastExpiredTime=t)}function Po(e,t,n,o){var a=t.current,i=Fr(),l=su.suspense;i=jr(i,a,l);e:if(n){n=n._reactInternalFiber;t:{if(J(n)!==n||1!==n.tag)throw Error(r(170));var u=n;do{switch(u.tag){case 3:u=u.stateNode.context;break t;case 1:if(It(u.type)){u=u.stateNode.__reactInternalMemoizedMergedChildContext;break t}}u=u.return}while(null!==u);throw Error(r(171))}if(1===n.tag){var s=n.type;if(It(s)){n=Dt(n,s,u);break e}}n=u}else n=Al;return null===t.context?t.context=n:t.pendingContext=n,t=on(i,l),t.payload={element:e},o=void 0===o?null:o,null!==o&&(t.callback=o),an(a,t),Dr(a,i),i}function Oo(e){if(e=e.current,!e.child)return null;switch(e.child.tag){case 5:return e.child.stateNode;default:return e.child.stateNode}}function Ro(e,t){e=e.memoizedState,null!==e&&null!==e.dehydrated&&e.retryTime